Сопровождение сделки с недвижимостью в Дубае
От подписания договора до получения Title Deed в DLD — один юрист ведёт вас все 5 этапов сделки. Защита депозита, прозрачность, дистанционно по доверенности.
Этапы сделки до Title Deed
От первой проверки объекта до электронного Title Deed в приложении Dubai REST — шесть чётких шагов. Каждый этап под контролем юриста fäm.
| Этап | Срок |
|---|---|
| Due diligence / Проверка объекта | 1–3 дня |
| Form F (MOU) + депозит 10% | День 1–3 |
| NOC застройщика | 3–7 р.д. |
| Одобрение банка (при ипотеке) | 2–4 недели |
| Передача в Trustee Office | Один день |
| Выдача Title Deed | День сессии |
Сроки ориентировочны. Ипотечные сделки добавляют 2–4 недели на одобрение банка.
В Дубае сделка — это юридический процесс
Не «у нотариуса в посёлке», а через регистрацию в Dubai Land Department и уполномоченных офисах Real Estate Trustee. Каждый этап регулируется RERA, и любая ошибка — от неправильного оформления депозита до пометки при проверке источников средств — может стоить недели или сорвать сделку.
Сопровождение fäm — это поддержка от первого звонка до получения вами Title Deed на руки.
Чего мы избегаем
- ×Двойная продажа — один объект разным покупателям
- ×Скрытая ипотека, арест или налоговая задолженность
- ×Подложные Title Deed или поддельные NOC
- ×Перевод продавцу до регистрации — деньги ушли, ключи не получены
- ×Срыв сроков с удержанием депозита
- ×Блокировка средств из-за нечётких источников при проверке банка
Пять этапов от договора до Title Deed
Стандартная сделка по вторичному жилью с готовыми документами — 4–6 недель. С ипотекой — 6–10 недель. Дистанционно по доверенности — +2–3 недели на её легализацию.
Договор купли-продажи (Form F)
- ▸Стандартный договор RERA — фиксация цены, депозита и сроков
- ▸Юристы проверяют исходный Title Deed и историю объекта
- ▸Защита интересов покупателя — без типовых ловушек продавца
Обеспечительный депозит 10%
- ▸Чек выписывается на имя продавца, но хранится у брокера покупателя
- ▸Находится в депозитарном хранении у брокера покупателя до регистрации в DLD
- ▸Возвращается покупателю, если сделка не состоится по вине продавца
NOC от застройщика
- ▸Подтверждение отсутствия долгов по сервисным платежам
- ▸Стоимость AED 500–5 000 — обычно оплачивает продавец
- ▸Срок 3–7 рабочих дней
Manager's Cheque
- ▸Заверенный банком чек на полную сумму платежа
- ▸Через счёт ОАЭ, лицензированную конверсионную компанию или нашу
- ▸НЕ прямой перевод на счёт продавца — риски при проверке источника средств
Регистрация в DLD
- ▸Подписание в офисе Real Estate Trustee — уполномоченном посреднике DLD
- ▸Синхронная передача чека продавцу и Title Deed — вам
- ▸Электронный документ в приложении Dubai REST в тот же день
Due diligence застройщика и объекта
Перед подписанием Form F юрист fäm проводит полную проверку объекта и продавца — только после этого вы вносите депозит. Due diligence одинаково важен как для вторичного рынка, так и для off-plan недвижимости.
Для off-plan проверяем статус проекта в реестре RERA и наличие действующего эскроу-счёта застройщика (Trust Account) — это требование Law No. 8 of 2007 ОАЭ.
Что проверяем
- →Title Deed / Oqood
Проверяем подлинность свидетельства о праве собственности через DLD. Для строящихся объектов — статус регистрации Oqood.
- →Обременения и задолженности
Проверяем наличие ипотеки, арестов и задолженностей по сервисным сборам (service charge) через реестр DLD.
- →Репутация застройщика
Проверяем застройщика в реестре RERA и DLD: лицензия, история завершённых проектов, судебные разбирательства.
- →Эскроу-счёт проекта (off-plan)
Убеждаемся, что у застройщика открыт действующий RERA-зарегистрированный Trust Account — без него покупка off-plan недвижимости небезопасна.
Escrow для off-plan: как работает защита покупателя
Закон ОАЭ № 8 of 2007 («Регулирование проектов недвижимости в Эмирате Дубай») обязывает каждого застройщика открыть отдельный Trust Account (эскроу-счёт) в лицензированном банке под надзором RERA. Деньги покупателя поступают именно на этот счёт — не на операционный счёт застройщика.
Средства расходуются строго по этапам строительства: застройщик получает транш только после подтверждения завершения соответствующей стадии аккредитованным инспектором. Это механизм защиты покупателя от остановки стройки и нецелевого использования средств.
Ключевые факты об Escrow
- 01Один проект — один Trust Account в регулируемом банке ОАЭ
- 02Реестр эскроу-счетов — в открытом доступе на портале RERA / DLD
- 03Платежи покупателя идут напрямую на Trust Account — не застройщику
- 04Юрист fäm проверяет статус счёта до подписания договора
- 05Покупать off-plan у застройщика без подтверждённого escrow — серьёзный риск
NOC и передача права в DLD
NOC (No Objection Certificate) — официальное разрешение застройщика на перепродажу объекта. Без NOC Trustee Office не оформит передачу права собственности в DLD. Юрист fäm координирует получение NOC и контролирует его сроки.
После получения NOC назначается сессия в Real Estate Trustee Office — уполномоченном DLD посреднике. В ходе сессии стороны подписывают передаточные документы, покупатель уплачивает сбор DLD (ориентировочно 4% от стоимости) — и получает новый Title Deed на своё имя в тот же день.
NOC — что нужно знать
- ▸Подтверждает отсутствие задолженностей продавца перед застройщиком
- ▸Стоимость: ориентировочно AED 500–5 000 — обычно платит продавец
- ▸Срок выдачи: 3–7 рабочих дней
- ▸Действует ограниченное время — важно соблюсти окно для сессии
Сессия в Trustee Office
- ▸Обе стороны (или их представители по PoA) присутствуют одновременно
- ▸Оплата сбора DLD (ориентировочно 4%) и комиссии Trustee Office
- ▸Синхронная передача: Manager's Cheque — продавцу, Title Deed — покупателю
- ▸Электронный Title Deed в Dubai REST — в тот же день
Полный пакет сопровождения
Юрист на каждом этапе
Английский, арабский, русский. Доступ через мессенджер в рабочее время.
Сделка по доверенности
Готовим доверенность в стране резидентства — сделка без вашего личного присутствия в ОАЭ.
Проверка объекта
Title Deed, история сделок, отсутствие ипотеки и арестов.
Проверка источников и санкций
Проверка покупателя по санкционным спискам и документам об источниках средств — обязательное требование DLD.
Координация банка
Если ипотека — связываем с Mashreq, Emirates NBD, ADCB через наш канал.
Перевод средств
Через лицензированную конверсионную компанию или внутренний канал fäm.
Пакеты сопровождения
Выберите уровень сопровождения под вашу ситуацию. Точная стоимость фиксируется в соглашении после первой консультации.
| Пакет | Стоимость |
|---|---|
Базовый Сопровождение регистрации готовой сделки | по запросу |
Полный Популярный Due diligence + переговоры + банк | по запросу |
Премиум / дистанционный Полный цикл по доверенности без визита в ОАЭ | по запросу |
Стоимость указана ориентировочно. Точная цена фиксируется в письменном соглашении до старта работы.
Сборы и налоги при сделке
Все суммы прозрачны и закреплены в договоре. Никаких скрытых комиссий. Стоимость сопровождения fäm фиксируется в соглашении на старте.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Налог регистрации DLD | 4% от стоимости |
| Комиссия Trustee Office | ок. AED 4 200 |
| Выпуск нового Title Deed | AED 580 |
| Admin fee | AED 250 |
| NOC от застройщика | AED 500–5 000 |
| Агентская комиссия | 2% + 5% НДС |
| Conveyancing fäm | от AED 5 000 |
Дополнительно — разовые расходы покупателя: легализация доверенности (если дистанционно) ориентировочно AED 4 500–7 000, страхование жизни при ипотеке 0,3–0,5%/год, страхование объекта ориентировочно AED 800–2 500/год. Все суммы ориентировочны и могут меняться.
Покупка онлайн по доверенности (PoA)
Если вы не в ОАЭ — готовим специальную доверенность (Power of Attorney) в стране резидентства, апостилируем, переводим на арабский, регистрируем у нотариуса ОАЭ. Юрист fäm действует от вашего имени на всех этапах сделки. Полный цикл — 2–3 недели на подготовку PoA.
- ▸Готовый текст доверенности на двух языках (русский/английский + арабский)
- ▸Координация с вашим местным нотариусом и апостиль
- ▸Заверенный перевод на арабский и регистрация у нотариуса ОАЭ
- ▸Специальная доверенность на конкретную сделку — безопаснее генеральной
- ▸Подписание Form F, сессия в Trustee Office и получение Title Deed без вашего визита
Почему fäm — RERA-лицензия и опыт
fäm Properties — один из ведущих RERA-лицензированных брокеров Dubai. Мы работаем в строгом соответствии с требованиями DLD и RERA, что подтверждается нашим официальным регистрационным номером (ORN) в реестре.
RERA-лицензированный брокер
fäm Properties работает по официальной лицензии RERA (ORN). Проверить можно в реестре Dubai Land Department.
17 лет на рынке Dubai
Присутствие с 2008 года — сотни закрытых сделок ежегодно, глубокое знание практики DLD и Trustee Offices.
Русскоязычные юристы
Ведём всю переписку и переговоры на русском, арабском и английском — без потерь при переводе.
Прозрачные фиксированные ставки
Стоимость сопровождения фиксируется в письменном соглашении до старта — никаких сюрпризов в конце.
Партнёрство с банками ОАЭ
Прямые каналы с Mashreq, Emirates NBD, ADCB ускоряют ипотечное одобрение и координацию при расчётах.
Прозрачные проверки — защита и покупателя, и сделки
С 2022 года DLD требует расширенную проверку личности и источников средств для всех сделок свыше AED 1 млн. Проверяем покупателя по санкционным спискам, происхождению денег, конечным бенефициарам — без этого сделка не пройдёт регистрацию.
- →Проверка по санкционным спискам OFAC, ЕС, ООН
- →Проверка на статус политически значимого лица
- →Источники средств — документы и письма
- →Конечные бенефициары для компаний и трастов
FAQ
Опишите вашу сделку
Тип объекта, стадия (выбираем / подписан договор Form F / готовимся к DLD), нужна ли дистанционная схема. Юрист свяжется в течение часа в рабочее время с планом сделки и точной ценой сопровождения.