Золотая виза в Дубай через недвижимость: условия и процесс 2026
10-летняя резидентская виза ОАЭ — без спонсора, без привязки к работодателю, от AED 2 000 000 в недвижимость. Семья, родители, домашний персонал — на одной визе.
Порог AED 2 млн: ипотека, off-plan и несколько объектов засчитываются
Для 10-летней Golden Visa через недвижимость порог AED 2 000 000 действует. Оценку проводит Dubai Land Department (DLD): объект должен быть оценён не менее чем на эту сумму.
Важно не путать с 2-летней инвесторской визой (property investor visa): именно для неё с 29 апреля 2026 г. отменена минимальная стоимость для единоличных собственников (для совладельцев — AED 400 000 каждому). Эта виза — отдельный, более короткий продукт, и она подходит только для готовых объектов с Title Deed.
- →Freehold-собственность в утверждённой зоне Dubai
- →Оценка DLD ≥ AED 2 000 000
- →Title Deed или Oqood (off-plan) на ваше имя
Golden Visa vs. инвесторская виза
В 2026 году в ОАЭ действуют две разные визы для владельцев недвижимости. Убедитесь, что выбираете нужную.
| Виза | Минимальная стоимость | Срок | Объекты |
|---|---|---|---|
| 10-летняя Golden Visa | AED 2 000 000 (оценка DLD) | 10 лет, продлеваемая | Готовые, off-plan (при оценке DLD ≥ 2 млн), ипотека (NOC банка), несколько объектов суммарно |
| 2-летняя инвесторская виза | Без минимума (единоличный собственник, с 29.04.2026) / AED 400 000 на совладельца | 2 года | Только готовые объекты с Title Deed. Off-plan (Oqood) не подходит. При ипотеке — NOC банка. |
Как набрать AED 2 000 000 для Golden Visa
Сумма считается по оценке DLD, а не по цене сделки. Три допустимых сценария:
Ипотечный объект
Объект, купленный в ипотеку, засчитывается при оценке DLD в AED 2 млн. Потребуется NOC банка-кредитора — подтверждение согласия на подачу визы.
Off-plan объект
Off-plan подходит, если оценка DLD подтверждает стоимость ≥ AED 2 000 000. Регистрация Oqood достаточна — ждать передачи и выпуска Title Deed не обязательно.
Несколько объектов
Два и более freehold-объекта в вашем имени суммируются до порогового значения. Каждый должен быть зарегистрирован в DLD на одного собственника.
Обратите внимание: если объект оформлен в совместную собственность, для каждого совладельца оценка DLD должна достигать AED 2 000 000 независимо. Один объект стоимостью AED 2 млн на двоих — не даёт Golden Visa каждому.
Возможности держателя Golden Visa
Безвизовый E-Gate
Биометрия во всех аэропортах ОАЭ — автоматический проход за 15 секунд.
Жить, учить, открывать счета
Полные права резидента: школы, банки, ипотека, медицина, аренда автомобилей.
6 месяцев вне ОАЭ в год
Можно проводить до 6 месяцев суммарно (не подряд) за пределами ОАЭ без потери статуса.
Семья без доп. требований
Супруг(а), дети до 25 лет, родители, домашний персонал — всё на одной визе.
Emirates ID на 10 лет
Государственный документ, открывающий доступ ко всем сервисам страны.
Подача дистанционно
Первичная заявка из любой точки мира. В ОАЭ нужно прилететь только на 1 день биометрии.
Чего НЕ даёт
- ×Гражданство ОАЭ — натурализация в Эмиратах закрыта
- ×Право работать без разрешения — нужен Labour Card
- ×Голосование — электорат закрыт для иностранцев
Кого можно привезти на одной визе
Держатель Golden Visa может спонсировать всю семью — без дополнительных требований к доходу или статусу. Подача документов на членов семьи происходит параллельно или после оформления визы держателя.
Пять этапов за 3–5 недель
Первичная подача возможна дистанционно. В ОАЭ нужно прилететь только на 1 день для биометрии и медкомиссии. После этого виза действует 10 лет.
Оценка DLD
Dubai Land Department (DLD) проводит независимую оценку объекта. Результат должен быть ≥ AED 2 000 000. Для ипотечных объектов предварительно запрашивается NOC у банка-кредитора. Off-plan принимаются при подтверждённой оценке DLD.
Initial Approval / ICP
Подаём заявление в ICP или через GDRFA. Прикладываем Title Deed / Oqood, паспорт, фото, заключение DLD. Получаем Initial Approval — въездное разрешение в ОАЭ.
Медкомиссия
Держатель прилетает в ОАЭ. Проходит медобследование в авторизованном центре: анализы, флюорография, общий осмотр. После визита ICP проводит сверку документов.
Биометрия
Сразу после медкомиссии держатель сдаёт биометрию (отпечатки пальцев + фото) для Emirates ID и визовой анкеты. Процедура занимает 15–30 минут.
Emirates ID + Visa Stamping
После одобрения биометрии получаете Emirates ID на 10 лет. Виза автоматически привязывается к паспорту в электронной форме — штамп не ставится.
На каждого члена семьи — доплата AED 4 000–5 000.
Что понадобится на старте
Документы из РФ требуют апостиля и перевода на арабский (или английский+арабский). Мы помогаем с легализацией — срок 2–3 недели, стоимость от AED 1 500 на документ.
Для ипотечных объектов — NOC от банка-кредитора. Для off-plan — Oqood плюс заключение DLD. Полный список согласовывается при консультации.
- 01Загранпаспорт (срок > 6 месяцев)
- 02Title Deed или Oqood на объект в вашем имени
- 03Заключение оценки DLD (результат ≥ AED 2 000 000)
- 04NOC от банка-кредитора (если объект в ипотеке)
- 05Свидетельство о браке (для супруга) — апостиль + перевод
- 06Свидетельство о рождении детей — апостиль + перевод
- 07Полис медстраховки ОАЭ
- 08Подтверждение адреса (Ejari или Title Deed)
- 09Фото на белом фоне (паспортный формат)
Ориентировочные расходы на оформление
Все суммы — ориентировочные. Официальные пошлины ICP могут меняться. Конкретный расчёт под ваш кейс — при консультации.
| Статья | Сумма (AED) | Примечание |
|---|---|---|
| Оценка DLD | от AED 4 000 | ориентировочно |
| Initial Approval (ICP) | AED 1 250 | |
| Медкомиссия | AED 800–1 200 | зависит от центра |
| Emirates ID (10 лет) | AED 2 000 | |
| Перевод + апостиль | от AED 1 500 | на документ, ориентировочно |
| Услуга fäm под ключ | от AED 7 500 | на одного держателя |
| Члены семьи | от AED 4 000 | на каждого, ориентировочно |
Что важно знать заранее
Покупка через офшор
Если объект оформлен на BVI / Cayman LLC — Golden Visa не выдадут на бенефициара напрямую. Нужно переоформить на физлицо или использовать UAE Free Zone Company.
Совместная собственность
Если объект на двоих, для каждого собственника требуется отдельная подача и независимая freehold-доля. Суммарная оценка DLD должна достигать AED 2 млн на каждого.
PEP-статус
Государственные служащие, депутаты, родственники чиновников проходят расширенный compliance review — +30–45 дней к стандартному циклу.
Off-plan: оценка DLD
Off-plan подходит для Golden Visa только при подтверждённой оценке DLD ≥ AED 2 000 000. Без этой оценки подача невозможна. Для 2-летней инвесторской визы off-plan (Oqood) не принимается вовсе.
Golden Visa из России: дистанционно через доверенность
Российские граждане оформляют Golden Visa в том же порядке, что и все остальные инвесторы. Первичную подачу, сбор документов и координацию с DLD / ICP можно провести полностью дистанционно через нотариальную доверенность.
В ОАЭ нужно прилететь только один раз — на 1 день биометрии и медкомиссии. После этого виза действует 10 лет. Emirates ID отправляется по адресу в ОАЭ.
Если объект недвижимости ещё не выбран, мы подберём готовые и строящиеся варианты от AED 2 000 000 в фри-холд зонах Дубая:
Emirates ID открывает доступ к банковским счетам в ОАЭ, страховке, аренде и ипотеке. Это один из ключевых мотивов для россиян, планирующих международную финансовую инфраструктуру.
FAQ
Запрос на Golden Visa
Опишите ваш кейс: уже ли куплена недвижимость, есть ли Title Deed, размер семьи, гражданство держателя. Иммиграционный менеджер свяжется в течение часа.