Содержание
JVC, Sports City, Business Bay, DSO, Al Furjan — где gross yield превышает 8% по реальным контрактам Ejari. С цифрами по сегментам.
Что такое доходность от аренды и как мы её считаем
Gross rental yield — это годовая арендная плата, делённая на стоимость покупки. Цифра, которую любят показывать застройщики и брокеры. Но gross — это «грязная» доходность: без учёта сервисных платежей, страховки, простоев между арендаторами и комиссии за управление.
Под капотом мы используем данные Dubai Land Department + Ejari — официального реестра контрактов аренды. Это не оценки и не прогнозы: только подписанные договоры за последние 12 месяцев, очищенные от выбросов.
Топ-5 районов на май 2026
1. JVC (Jumeirah Village Circle) — 8,9% gross
- Средняя цена 1BR: AED 850 000–1,1 млн (~$232–300k)
- Средняя аренда: AED 75 000–95 000 в год
- Net yield после расходов: ~6,8%
JVC — кольцевой район в центре «нового Дубая», между Marina, Sports City и Al Furjan. Преимущественно низкоэтажные жилые комплексы, школа GEMS, парки. Аудитория арендатора: middle-management экспаты, фрилансеры, молодые семьи.
2. Dubai Sports City (DSO) — 8,6%
- 1BR: AED 700 000–950 000
- Аренда: AED 60 000–82 000
- Big-box ритейл, поле для гольфа, стадион
- Минус: ещё нет метро. Плюс: цены не догнали JVC
3. Al Furjan — 8,2%
- Линия метро Route 2020, до DMCC — 15 минут
- 1BR: AED 900 000–1,15 млн
- Аренда: AED 78 000–95 000
- Лучшее соотношение «цена/инфраструктура» для долгосрочной аренды
4. Business Bay (компактные студии) — 8,1%
- Не премиум-башни, а низкоэтажные блоки: Executive Towers, Mayfair, Bay Square
- Студия 35 м²: AED 700 000–850 000
- Аренда: AED 65 000–75 000
- Аудитория: молодые профи, которым нужен Downtown «по бюджету»
5. International City Phase 2 — 7,8%
- Самый бюджетный сегмент: 1BR от AED 480 000
- Аренда: AED 42 000–55 000
- Высокая занятость, но переменчивые арендаторы
- Подходит для портфельных стратегий «3–5 юнитов на gross yield»
А что с Marina, Downtown, Palm?
Эти районы — про рост капитализации, не про текущий cash flow.
| Район | Gross yield | Прирост цены за 3 года |
|---|---|---|
| Marina | 5,8% | +41% |
| Downtown | 5,4% | +38% |
| Palm Jumeirah | 4,9% | +52% |
Если ваша стратегия — buy & hold на 7–10 лет, премиум-районы обыгрывают рейтинг yield в долгосрочной перспективе.
Что считать «нормальной» доходностью
- 6–7% net — комфортный уровень для большинства экспатов-инвесторов
- 7–8% net — высокая, требует более активного управления (быстрая ротация арендаторов)
- >8% net — обычно сопряжено с риском по локации, девелоперу или сегменту
Частые вопросы
Какой район Дубая самый доходный по аренде?
По данным контрактов Ejari наиболее высокую валовую доходность стабильно показывают доступные районы: JVC, Arjan, Dubai South, Al Furjan и Dubai Sports City — порядка 7,5–9% годовых. Премиальные районы (Marina, Downtown, Palm) дают меньше, около 4,5–6%, но выигрывают в долгосрочном росте стоимости.
Чем gross yield отличается от net?
Gross yield — это годовая аренда, делённая на цену покупки, без учёта расходов. Net yield дополнительно вычитает сервисные платежи, страховку, простои между арендаторами и управление — обычно это на 1–2 процентных пункта меньше. Ориентироваться стоит именно на net.
Высокая доходность — это всегда хорошо?
Не всегда. Доходность выше 8% часто сопряжена с риском по локации, застройщику или сегменту и требует активного управления с быстрой ротацией арендаторов. Комфортный уровень для большинства инвесторов — 6–7% net.
Что выбрать: доходность или рост стоимости?
Зависит от горизонта. Для дохода «здесь и сейчас» подходят JVC и Arjan; для стратегии buy & hold на 7–10 лет премиум-районы обыгрывают рейтинг по доходности за счёт роста капитала. Подробнее — в статье «Лучшие районы Дубая для инвестиций».
Следующий шаг
Посмотрите объекты в JVC или запросите расчёт ROI — наш аналитик подготовит PDF с реальными контрактами Ejari по выбранному ЖК.
