Кратко

Покупка квартиры или виллы в Дубае иностранцем-нерезидентом — это процесс из пяти шагов, который занимает от четырёх до шести недель и не требует личного присутствия в ОАЭ на каждом этапе.

Эмират разрешает иностранцам полное владение в так называемых freehold zones — а это практически все районы, которые интересны инвестору: Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JBR, JVC, Dubai Hills и десятки других. Никаких ограничений по гражданству — россиянин, белорус или казахстанец покупает на тех же условиях, что и резидент.

Шаг 1. Бронирование объекта (Reservation)

Подписывается Form F (стандартный договор купли-продажи RERA) и вносится обеспечительный депозит 10% от стоимости — security booking deposit.

Важно: этот депозит оформляется как чек (cheque) и хранится у брокера покупателя, а не передаётся продавцу. И на первичке, и на вторичке. Брокер выступает условным эскроу-агентом до момента передачи объекта в DLD. Если сделка не состоится по вине продавца — депозит возвращается покупателю в полном объёме.

Что нужно от покупателя: только загранпаспорт и копия страницы с фотографией. ИНН, справки о доходах, выписки — не запрашиваются.

Шаг 2. NOC (No Objection Certificate)

Только для вторичного жилья. Застройщик подтверждает, что у продавца нет долгов по сервисным платежам (service charge). NOC выдаётся за 3–7 рабочих дней, стоит AED 500–5 000 в зависимости от девелопера.

Кто оплачивает NOC: по рыночной практике Дубая — продавец. Это его документ, подтверждающий чистоту его обязательств перед застройщиком.

Шаг 3. Перевод денег и Manager's Cheque

В день сделки в DLD от покупателя потребуется копия Manager's Cheque (заверенного банком чека) на полную сумму платежа в адрес продавца.

Есть три способа провести оплату:

• Личный счёт в банке ОАЭ. Перевод с зарубежного счёта → внутренний AED-счёт → выписка Manager's Cheque. Самый прозрачный путь, но требует уже открытого счёта (а это 2–6 недель).
• Специализированные конверсионные компании. Лицензированные посредники, которые принимают перевод из-за рубежа и выписывают Manager's Cheque в день сделки. fäm Properties также предоставляет такой сервис — обсудите с вашим консультантом.
• Через брокера покупателя. Допустимо при наличии Client Account.

Прямой перевод на личный счёт продавца не рекомендуется — это создаёт compliance-риски как для покупателя (KYC по получателю), так и для продавца (если деньги пришли из юрисдикции с санкционным риском, банк может задержать или вернуть платёж).

Рабочие банки для россиян на май 2026: Emirates NBD, Mashreq, ADCB, FAB, Wio. Срок открытия — от 2 до 6 недель, требуется виза резидента или подтверждение крупной покупки.

Шаг 4. Регистрация в DLD

Сделка проходит в одном из Real Estate Trustee Offices — это посредники DLD. Покупатель, продавец и брокер встречаются физически (либо подписывают через PoA — нотариальную доверенность). Регистрация занимает 1–2 часа.

В момент передачи Manager's Cheque вручается продавцу, а DLD одновременно выпускает новый Title Deed на покупателя — это происходит синхронно.

Оплата DLD:
- 4% от стоимости — налог регистрации (платит покупатель, иногда делится 50/50)
- AED 4 000 — комиссия Trustee Office
- AED 580 — выпуск Title Deed
- AED 250 — оформление документов

Шаг 5. Title Deed

В тот же день покупатель получает электронный Title Deed — выписку о собственности в DLD. Это не бумажный документ, а защищённая запись в реестре, доступная через приложение Dubai REST или сайт DLD.

Налоги, которые НЕ платятся в ОАЭ

• 0% — налог на доходы физлиц
• 0% — налог на прирост капитала (capital gains tax)
• 0% — налог на наследство и дарение
• 0% — налог на имущество (property tax)
• 5% — VAT, но только на коммерческую недвижимость. Жилая VAT не облагается.

Подводные камни

• Сервисные платежи (service charge). AED 10–30 за фут² в год — закладывайте в расчёт доходности.
• Mortgage cap. Нерезидентам банки ОАЭ дают максимум 60% LTV при цене до AED 5 млн, и 50% при цене выше.
• Перевод денег. ЦБ РФ требует обоснование платежей за рубеж >$1 млн. Дробить транши не рекомендуем — банки видят паттерн.
• PEP-статус. Госслужащие проходят расширенный compliance (KYC) — закладывайте 2–4 дополнительные недели.

Что делать дальше

Подберите объект под бюджет — наш каталог фильтруется по районам, типу и плану рассрочки. Или позвоните консультанту — мы поможем пройти все пять этапов под ключ.