Содержание
Когда застройщик разрешает переуступку, какой процент нужно выплатить, сколько стоит NOC и как считать реальную доходность такой сделки.
Что такое assignment
Assignment (переуступка) — продажа прав по договору с застройщиком до передачи объекта. Покупатель занимает ваше место в договоре и продолжает платить по графику. На рынке это ещё называют перепродажей на стадии строительства.
Для инвестора это основной способ выйти из позиции раньше сдачи и зафиксировать прибыль на росте цены проекта, не дожидаясь handover.
Три условия, без которых сделки не будет
1. Порог выплат. Застройщики разрешают переуступку только после того, как выплачена определённая доля стоимости — часто это 30–40%, но цифра прописана в конкретном договоре и различается от проекта к проекту. Пока порог не достигнут, продать нельзя.
2. NOC от застройщика. Разрешение на переуступку, за которое платится сбор. Без NOC регистратор сделку не проведёт.
3. Отсутствие просрочек по графику платежей. Задолженность блокирует выдачу NOC.
Первое, что нужно сделать перед планированием выхода, — перечитать свой SPA: там есть и порог, и условия, и размер сбора.
Сколько это стоит на самом деле
Расходы, которые съедают маржу:
| Статья | Кто платит (обычно) |
|---|---|
| Сбор застройщика за NOC / переуступку | Продавец, иногда делится |
| Регистрация переуступки в DLD | По договорённости |
| Комиссия агентства | Продавец |
| Разница по курсу и переводам | Продавец |
Плюс — то, что уже потрачено: 4% DLD при первичной покупке и регистрация Oqood. Эти деньги не возвращаются и должны учитываться в расчёте прибыли.
Практический вывод: «продал на 10% дороже» и «заработал 10%» — разные вещи. Считайте прибыль от вложенных средств (сумма выплат по графику), а не от полной стоимости объекта.
Плечо работает в обе стороны
Привлекательность схемы в том, что вы контролируете актив, выплатив лишь часть стоимости. Если проект вырос на 15%, а вы внесли 40%, доходность на вложенные средства значительно выше 15%.
Обратная сторона: если рынок в этом проекте не вырос или предложение переполнено переуступками от других инвесторов, вы конкурируете за одного и того же покупателя — часто с самим застройщиком, который продаёт оставшиеся юниты с рассрочкой. Цену приходится опускать.
Когда выход проще
- Сильный проект и застройщик с ограниченным остатком юнитов.
- Редкая планировка или вид, которых уже нет в прямых продажах.
- Близость к handover: покупатель видит готовность и меньше рискует.
- Проект, где мало кто перепродаёт — вы не в толпе.
Как в принципе выбирать между стройкой и готовым жильём, разбирали в материале off-plan или готовая недвижимость. Деньги покупателей на стройке защищены escrow-механизмом — как именно, здесь.
Налоговая и валютная сторона
В ОАЭ нет налога на прирост капитала для физических лиц, но обязанности в стране вашего налогового резидентства никуда не деваются. Разбор для российских резидентов — в материале про налоги. Заранее продумайте и обратный вывод средств — требования к подтверждению происхождения денег работают в обе стороны, см. перевод денег.
Следующий шаг
Мы видим по проектам, где сейчас реально есть спрос на переуступку, а где рынок забит предложением от таких же инвесторов, — это определяет и цену, и срок выхода. Обсудить вашу позицию можно через сопровождение сделки, а посмотреть текущие проекты — в разделе новостроек.
