Содержание
Фиксированные и плавающие ставки в банках ОАЭ, из чего складывается процент, сколько реально стоит кредит нерезиденту и как сравнивать предложения.
Команда fäm Properties · обновление октябрь 2026 · ~9 мин чтения
> Коротко. Ставка по ипотеке в Дубае почти всегда состоит из двух частей: фиксированный период, а после него — плавающая ставка «EIBOR плюс маржа банка». Единого процента нет: он зависит от банка, вашего профиля, объекта и срока фиксации. Все цифры ниже — на дату проверки; актуальную ставку подтверждайте в банке в день подачи.
Фиксированные и плавающие ставки в банках ОАЭ, из чего складывается процент ипотеки в Дубае, сколько реально стоит кредит нерезиденту и как сравнивать предложения.
Ставка — это не одно число
В ОАЭ обычно предлагают гибридную схему: фиксированный (вводный) период, а после него — плавающая ставка, привязанная к межбанковскому индексу EIBOR плюс маржа банка. EIBOR — эталонная ставка межбанковского кредитования в дирхамах, на которую, по описанию Центрального банка ОАЭ (CBUAE), ориентируются в том числе ипотечные кредиты. Рекламируется обычно только ставка фиксированного периода, поэтому два предложения «от …%» могут сильно отличаться по итоговой сумме за срок кредита.
Сравнивать нужно три параметра одновременно:
- ставку фиксированного периода и его длину;
- маржу к EIBOR после окончания фиксации и какой EIBOR взят (1, 3 или 6 месяцев) — это то, что вы будете платить большую часть срока;
- комиссии: за оформление (processing / arrangement fee), оценку, досрочное погашение.
Ставки банков: что опубликовано на 13.10.2026
Ниже — только то, что банки сами публикуют на своих сайтах. Это ставки на 13 октября 2026 года, а не предложение: условия меняются, подтвердите ставку в банке.
| Банк | Что опубликовано | Источник (проверено 13.10.2026) |
|---|---|---|
| Emirates NBD | Ставка от 3,99% до 9,99% годовых; APR (ориентир) от 4,09% до 10,07%; после фиксации — EIBOR (1 или 6 месяцев) + фиксированная маржа | Key Facts Statement по Home Loan, emiratesnbd.com |
| ADIB (исламское финансирование) | Ставка прибыли 3,99%, фиксированная на 2 года | adib.ae, Home Finance |
| Commercial Bank of Dubai (CBD) | В калькуляторе банка — процент «от 3,99%»; фиксированные и плавающие варианты | cbd.ae, Home Loans |
| HSBC UAE | После фиксированного периода — 3-месячный EIBOR + маржа HSBC; плавающая ставка пересматривается раз в 3 месяца; процент на странице не указан | hsbc.ae, Mortgages |
«От 3,99%» — нижняя граница для лучшего профиля, а не ставка, которую получит каждый. Нерезиденту, как правило, предлагают индивидуальные условия, и публичной «ставки для нерезидента» банки не публикуют. Как устроено одобрение для граждан России — в материале «Ипотека в Дубае для россиян».
Из чего складывается процент
Банк смотрит на профиль заёмщика, а не только на объект:
| Фактор | Что учитывает банк |
|---|---|
| Резидентство ОАЭ | Статус влияет на доступные продукты и лимиты |
| Источник дохода | Зарплата, бизнес, аренда — разная предсказуемость |
| Валюта дохода | Доход не в дирхамах или долларах — дополнительный риск для банка |
| Тип объекта | Готовое жильё или off-plan: для off-plan у CBUAE отдельный лимит |
| Срок фиксации | Длина фиксированного периода и условия после него |
Кроме этого, правила CBUAE обязывают банк проверить, что вы потянете платёж: долговая нагрузка (DBR) — не более 50% дохода, а при расчёте банк проводит стресс-тест на ставке на 2–4 процентных пункта выше текущей. Если действует вводная ставка, тест считают по ставке, которая начнёт действовать после неё.
Первый взнос: резидент и нерезидент
Центральный банк ОАЭ ограничивает LTV — долю стоимости объекта, которую можно занять. По правилам CBUAE (Rulebook, проверено 13.10.2026) лимиты заданы для граждан ОАЭ и для экспатов; отдельной категории «нерезидент» в этих правилах нет — банки ставят для нерезидентов собственные, более строгие лимиты.
| Резидент-экспат | Нерезидент | |
|---|---|---|
| Первое жильё до AED 5 млн | LTV до 80% (взнос от 20%) — CBUAE | Лимит банка; пример: HSBC — до 60% стоимости (hsbc.ae, 13.10.2026) |
| Первое жильё дороже AED 5 млн | LTV до 70% — CBUAE | Лимит банка — уточняйте в банке |
| Второй объект / инвестиция | LTV до 60% — CBUAE | Лимит банка — уточняйте в банке |
| Off-plan | LTV до 50% для всех категорий — CBUAE | До 50% (CBUAE) или меньше — по политике банка |
| Тип ставки | Фиксированный период → EIBOR + маржа | Так же; условия — в банке |
| Фиксированный период | Уточняйте в банке (пример: ADIB — 2 года) | Уточняйте в банке |
| Документы | Уточняйте в банке | Уточняйте в банке |
| Максимальный срок | 25 лет — CBUAE | 25 лет — CBUAE |
Для граждан ОАЭ лимиты CBUAE выше: 85% для первого жилья до AED 5 млн, 75% — дороже, 65% — для второго объекта. Есть и потолок суммы: экспату — не более 7 годовых доходов. Наличие продуктов именно для нерезидентов банки подтверждают сами: Emirates NBD, ADIB и CBD указывают на сайтах программы для non-residents (проверено 13.10.2026). Почему банки отказывают и что делать — в материале «Отказ по ипотеке в ОАЭ».
Как посчитать платёж
Пример, не предложение банка. Входные данные условные: кредит AED 1 000 000, срок 25 лет, аннуитетный платёж, ставка 4,00% на первые 3 года.
- Платёж в фиксированный период — около AED 5 278 в месяц.
- Через 3 года остаток долга — около AED 925 736.
- Дальше ставка становится плавающей. Если она составит 5,00%, платёж вырастет примерно до AED 5 788; если 6,00% — до AED 6 323; если 7,00% — до AED 6 882.
Ставки 5–7% здесь — сценарии для расчёта, а не прогноз EIBOR. Смысл примера в том, что после фиксации платёж может заметно измениться, и закладывать это нужно заранее. Остальные расходы владельца можно прикинуть в калькуляторе расходов.
Какие расходы кроме ставки
К процентам добавляются разовые и ежегодные расходы. Цифры — на 13.10.2026, проверяйте в банке и в DLD:
- Комиссия за оформление. Пример: Emirates NBD — до 1% суммы кредита плюс 5% НДС (Key Facts Statement).
- Оценка объекта банком. Пример: HSBC для нерезидентов — стандартный сбор AED 2 625 с НДС.
- Регистрация ипотеки в DLD — 0,25% от суммы кредита, плюс AED 250 за выдачу документа о праве и по AED 10 сборов за каждый чертёж (dubailand.gov.ae).
- Страхование — жизни заёмщика и объекта; условия и стоимость — у банка.
- Досрочное погашение. CBUAE ограничивает комиссию: не более 1% остатка долга или AED 10 000 — что меньше (без НДС). Пример: у Emirates NBD — 1,05% или AED 10 500 с НДС, что меньше.
- Конвертация валюты — курс банка может отличаться от биржевого.
Общую картину ежегодных расходов мы разбирали в расходах на владение квартирой, а сбор за здание — в материале про service charge.
Фиксированная или плавающая
Короткая логика:
- Держите объект дольше срока фиксации — сравнивайте предложения по марже к EIBOR, а не по стартовой ставке.
- Планируете продать или рефинансировать через несколько лет — смотрите на длину фиксации и комиссию за досрочное погашение.
По правилам CBUAE при досрочном погашении или рефинансировании банк может взять фактические расходы на разрыв фиксированной ставки и комиссии в пределах установленных лимитов — читайте этот пункт договора до подписания. Если ставка со временем стала невыгодной, кредит можно рефинансировать.
Как сравнить два предложения
Положите рядом Key Facts Statement двух банков и пройдите по списку:
- Ставка фиксированного периода и сколько он длится.
- Маржа после фиксации и к какому EIBOR она привязана — 1, 3 или 6 месяцев.
- APR — ориентир, который включает проценты и комиссии; сравнивайте его, а не только номинальную ставку.
- Комиссия за оформление — процент или фиксированная сумма, с НДС или без.
- Досрочное и частичное погашение — сколько стоит и есть ли бесплатный лимит в год.
- Обязательные продукты — страховка, перевод зарплаты, счёт в банке.
- LTV и сумма, которую банк реально одобрил под ваш профиль, а не максимум из рекламы.
Если по одному из пунктов в документе нет цифры — попросите банк дописать её письменно до подписания.
Что делать до похода в банк
Ставку в ОАЭ обсуждают, а не просто принимают. Реальный рычаг — предварительное одобрение (pre-approval) сразу в нескольких банках: с одобрением на руках разговор о марже и комиссиях становится предметным, а продавец видит в вас платёжеспособного покупателя. Перед подачей запросите у каждого банка Key Facts Statement — там собраны ставка, APR и комиссии в одном документе.
Частые вопросы
Какая сейчас ставка по ипотеке в Дубае?
На 13.10.2026 банки публикуют ставки от 3,99%: Emirates NBD — от 3,99% до 9,99% годовых, ADIB — 3,99% с фиксацией на 2 года, CBD — от 3,99% в калькуляторе. Это нижние границы для лучшего профиля, а не предложение. Ставку для вашего случая подтвердите в банке.
Чем фиксированная ставка отличается от плавающей (EIBOR)?
Фиксированная не меняется в течение оговорённого периода. Плавающая равна индексу EIBOR плюс маржа банка и пересматривается: например, у HSBC — раз в 3 месяца по 3-месячному EIBOR, у Emirates NBD — по 1- или 6-месячному EIBOR. Платёж по плавающей ставке растёт и падает вместе с индексом.
Какой первый взнос нужен нерезиденту?
Правила CBUAE задают лимиты для экспатов: до 80% стоимости первого жилья до AED 5 млн, до 70% — дороже, до 60% — для второго объекта, до 50% — для off-plan. Для нерезидентов банки ставят свои лимиты: например, HSBC — до 60% стоимости, то есть взнос от 40% (на 13.10.2026). Уточняйте в банке.
Дают ли банки ОАЭ ипотеку гражданам России?
Банки не публикуют списков по гражданству. Emirates NBD, ADIB и CBD указывают на сайтах программы для нерезидентов, а решение принимают по профилю заёмщика, доходу и проверке источника средств. Подробно — в материале «Ипотека в Дубае для россиян».
Что будет со ставкой после окончания фиксированного периода?
Кредит переходит на плавающую ставку: EIBOR плюс маржа банка, указанная в договоре. Платёж пересчитывается и может вырасти. Поэтому сравнивайте не только стартовую ставку, но и маржу; если условия станут невыгодными, можно рефинансировать кредит, с комиссией за досрочное погашение в пределах лимита CBUAE.
Следующий шаг
Ставки и лимиты зависят от вашего профиля, поэтому начните с предварительного одобрения. Мы поможем собрать документы и сравнить предложения нескольких банков — оставьте заявку на странице ипотеки. Посмотреть, что можно купить с вашим бюджетом, удобно в каталоге объектов на продажу.
