Кратко

Дубай не «оффшор без налогов». Для российского инвестора это юрисдикция с 0% локальных налогов, но с полной CRS-отчётностью в ФНС и обязательствами по налоговому и валютному законодательству РФ. В 2026 году схема «купил, сдаю, ФНС не узнает» больше не работает — банки ОАЭ автоматически передают данные о ваших счетах в Москву.

Ниже — разбор по четырём уровням: что платится в ОАЭ, что в РФ, что видит налоговая, и как структурировать владение, чтобы спать спокойно.

Что вы платите в ОАЭ при покупке и владении

Разовые платежи при покупке:

Платёж	Размер	Кому
Transfer Fee DLD	4% от цены	Dubai Land Department
Регистрация в DLD	AED 4 000 (вторичка) / AED 3 000 (первичка)	DLD
Title Deed Issue	AED 580	DLD
Trustee Fee	AED 4 200	Trustee Office
Agent commission	2% + 5% VAT	Брокер

NOC от застройщика (AED 500–5 000) при покупке вторички оплачивает продавец — это документ об отсутствии задолженности по сервисной плате, который выдаёт девелопер / OA перед сделкой.

Итого «налоговая часть» на покупке — около 4–6% от цены объекта.

Регулярные платежи при владении:

• 0% налог на доход физлица
• 0% налог на прирост капитала (capital gains tax)
• 0% налог на наследство и дарение
• 0% налог на имущество (property tax) для жилой
• 5% VAT — только на коммерческую недвижимость; жилая VAT не облагается
• Сервисная плата (service charge): AED 10–30 за фут² в год — это OA-fee, не налог, но обязательный платёж
• Корпоративный налог 9% — только если владение через UAE-компанию с прибылью >AED 375 000 (с 2024)

Что нужно отдать в РФ: налоговый резидент vs. нерезидент

Ключевой вопрос: вы налоговый резидент РФ (>183 дней в году в России) или нет.

Если вы налоговый резидент РФ

• Аренда: доход признаётся в РФ, ставка 13% на первые 5 млн руб дохода в год, 15% на превышение
• Продажа объекта: при владении >5 лет — 0%, при менее — 13/15% на разницу между покупкой и продажей
• Срок подачи: 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, оплата до 15 июля
• Подтверждение расходов: договор покупки (apostille + перевод), Title Deed, банковские выписки

Если вы налоговый нерезидент РФ

• Аренда в Дубае: не облагается НДФЛ в РФ (доход от иностранного источника не подлежит налогу для нерезидентов РФ)
• Продажа: также вне периметра, если объект не в РФ
• НО: при возврате в статус резидента РФ доход за период резидентства автоматически попадает под обложение

«Серый» сценарий — числиться нерезидентом, при этом физически жить в РФ — приведёт к доначислению и штрафам при проверке миграционных данных и отметок в загранпаспорте.

CRS: что ФНС видит про ваш Дубай

Common Reporting Standard (CRS) — международный стандарт автоматического обмена налоговой информацией. ОАЭ — участник CRS с 2018 года. Россия — с 2018, обмен с ОАЭ продолжается (несмотря на приостановку обмена с Великобританией, ЕС и др. недружественными юрисдикциями в 2022).

Что банк ОАЭ передаёт в ФНС РФ ежегодно:

• Имя, дата рождения, ИНН, паспорт
• Номер счёта, баланс на конец года
• Сумма поступлений за год (включая аренду)
• Доход в виде процентов, дивидендов
• Stock-портфели у local брокеров (EFG-Hermes, ENBD Securities)

Что НЕ передаёт автоматически:

• Информацию о владении конкретными объектами недвижимости (это не финансовый счёт)
• Сделки наличными (но cash >$10 000 на въезд = обязательная декларация)

То есть ФНС видит поток денег, но не структуру владения. По косвенным признакам легко вычислить: $80–150K в год на счёте в Mashreq у российского паспорта = арендный доход с объекта в Дубае.

КИК и владение через UAE-компанию

Если объект куплен на UAE Free Zone Company или Mainland LLC, где вы — мажоритарный бенефициар, это Контролируемая иностранная компания (КИК) по 25.13 НК РФ.

Обязательства владельца-резидента РФ:

• Уведомление об участии в КИК — в течение 3 месяцев после открытия структуры
• Ежегодное уведомление о КИК — до 30 апреля
• 3-НДФЛ с прибыли КИК — если нераспределённая прибыль КИК >10 млн руб за год
• Документы (отчётность UAE-компании, аудит) хранить 5 лет

Штрафы:

• Не подал уведомление об участии — 50 000 руб
• Не подал уведомление о КИК — 500 000 руб
• Не задекларировал прибыль КИК — 20% от неуплаченного налога, мин. 100 000 руб

Если ваш план — один объект сдавать в долгосрочную аренду, структура «физлицо-собственник» обычно проще и дешевле КИК.

Валютный контроль ЦБ РФ при переводах

С 2022 года ЦБ РФ ввёл лимиты на исходящие переводы для физлиц-резидентов:

• До $1 млн в месяц — на свой счёт за рубежом без согласования
• До $30 000 в месяц — на счёт третьего лица (нерезидента или резидента) без согласования
• Свыше — с обязательным обоснованием (договор покупки недвижимости, инвойс)

Что просит банк РФ для исходящего перевода >$30K:

• Договор покупки недвижимости (SPA или предварительный)
• Подтверждение от застройщика / продавца
• Заявление о цели платежа

Что просит банк ОАЭ при поступлении средств от резидента РФ:

• Source of Funds (SoF) — справка о происхождении средств в банке РФ
• Source of Wealth (SoW) — общая сумма активов
• Цель платежа (purchase of property → Title Deed позже)

«Дробить транши» по $30K не рекомендуем — банки ОАЭ видят паттерн и помечают как structuring. Лучше один платёж $200K с полным обоснованием, чем 7 платежей по $30K без объяснения.

Открытие счёта в ОАЭ — что просят у россиян в 2026

• Emirates ID / Residency Visa (или туристическая виза + 90-дневный onboarding в Wio/Mashreq Neo)
• Salary Certificate или Trade Licence (если самозанятый)
• Tenancy Contract (Ejari) — для подтверждения адреса в ОАЭ
• Reference Letter от российского банка (последние 6 месяцев активности)
• Source of Funds — выписка по основному счёту в РФ, договор недвижимости, выписки по бизнесу

Банки, которые принимают россиян в 2026: Mashreq, ENBD, ADCB, Wio (Neo-bank), HSBC UAE, Standard Chartered. Не принимают: FAB (с 2023), RAK Bank, CBI, Citi.

UAE Will: что с наследством

В ОАЭ — 0% налога на наследство. Но если у вас нет UAE-завещания, имущество распределяется по Sharia Law (закон шариата), что для немусульман означает:

• Вдова получает 1/8
• Дети — 7/8 (мальчикам в 2 раза больше, чем девочкам)
• Родители — фиксированную долю

Решение: зарегистрировать UAE Will в DIFC Wills Service Centre (для немусульман) — стоимость AED 6 000 за документ, действует на территории всех Эмиратов. Можно указать любого наследника и любую структуру долей.

Услуга оформления UAE Will — мы помогаем с переводами, нотариусом и подачей в DIFC.

Типичные ошибки российских инвесторов

1. Платить за объект с карты Visa/Mastercard российского банка. Эквайринг застройщика в большинстве случаев отклоняет; даже если прошёл — комплаенс ОАЭ помечает как высокий риск.
2. Декларировать только продажу, забывая аренду. ФНС видит ежемесячные поступления — несоответствие декларации легко выявить.
3. Переводить через крипту с обналичкой в ОАЭ. Банки ОАЭ не принимают депозиты, явно связанные с обменниками; счёт могут заморозить.
4. Использовать UAE-компанию без аудита. Mainland LLC с прибылью >AED 1 млн обязана делать аудит — без него Federal Tax Authority применяет штрафы AED 10 000+.
5. Не уведомлять ФНС о счёте в ОАЭ. По 12-ФЗ — обязательно в течение 1 месяца после открытия; штраф 4 000–5 000 руб + до 100% от движений по неуведомлённому счёту.

Что делать

• Определитесь со статусом резидентства — нерезидент РФ снимает большинство вопросов с 3-НДФЛ
• Откройте счёт в ОАЭ заранее — до выхода на сделку, чтобы успеть пройти KYC (4–8 недель)
• Структурируйте платежи прозрачно — один крупный платёж с обоснованием лучше дроблёных траншей
• Используйте Free Zone-компанию только для бизнеса, не для одного жилого объекта
• Зарегистрируйте UAE Will сразу после получения Title Deed — это AED 6 000 и спасение для семьи

Следующий шаг

Запросите консультацию налогового специалиста — мы подскажем рабочую структуру под ваш конкретный кейс: один объект, портфель, владение через супруга-нерезидента или Free Zone-компанию. Или посмотрите услугу сопровождения сделки — мы ведём документы от первого платежа до Title Deed и UAE Will.