Содержание
Карта рынка Дубая по бюджетам: до $150 000 — готовые студии и 1BR на вторичке по зарегистрированным сделкам DLD (октябрь 2026), от $150 000 до $1 млн+ — районы, цены «от» и средние по ~7 500 объявлениям.
Сколько стоит «входной билет» на рынок Дубая
Короткий ответ: самые дешёвые квартиры в Дубае — готовые студии и 1-спальные на вторичном рынке до ~$150 000 (до ~AED 550 000); их цены мы приводим по зарегистрированным сделкам DLD, а не по объявлениям. Ниже — что конкретно продаётся в каждом бюджете: для сегментов от $150 000 цифры взяты из нашей базы актуальных объявлений о продаже жилой недвижимости (июль 2026, ~7 500 лотов), а не из рекламных буклетов. Курс фиксированный: 1 USD = 3,67 AED (дирхам привязан к доллару).
Цены «от» — это минимальные активные предложения в выборке; средняя — по всем лотам района в данном бюджете. Рынок движется, поэтому воспринимайте цифры как ориентир месяца, а не оферту.
До $150 000 (до ~AED 550 000): готовые студии и 1BR на вторичке
В этот бюджет по зарегистрированным сделкам попадают готовые студии и 1-спальные квартиры на вторичном рынке. Цены ниже — сделки купли-продажи DLD с датой проверки, а не цены объявлений: так видно, за сколько квартиры реально переходят из рук в руки. Это вариант для старта с целью сдачи в аренду, а не для переезда семьёй.
Цены по сделкам DLD
| Район | Тип | Сделок ≤ AED 550 000 (в выборке) | Минимум / типично, AED | Период | Источник и дата проверки |
|---|---|---|---|---|---|
| International City | Студия | 15 из 15 | от 260 000; типично 300 000–357 000 (медиана 325 000) | 6–13 окт 2026 | HomeSearch, зеркало DLD, 16.10.2026 |
| International City | 1BR | 17 из 20 | от 353 643; типично 400 000–460 000 (медиана 430 000) | 5–13 окт 2026 | HomeSearch, зеркало DLD, 16.10.2026 |
| Dubai Production City (IMPZ) | Студия | 12 из 12 | от 370 000; типично 406 600–450 000 (медиана ~418 000) | 7–13 окт 2026 | HomeSearch, зеркало DLD, 16.10.2026 |
| Dubai Sports City | Студия | 5 из 6 | от 400 000; типично 430 000–480 000 (медиана 460 000) | 2–12 окт 2026 | HomeSearch, зеркало DLD, 16.10.2026 |
| Dubai Silicon Oasis (DSO) | Студия | 9 из 9 | от 395 000; типично 435 000–545 000 (медиана 530 000) | 1–8 окт 2026 | HomeSearch, зеркало DLD, 16.10.2026 |
| Town Square | Студия | 12 из 21 (мало данных: сделки редкие) | от 450 000; типично 470 000–510 000 (медиана 500 000) | 13 апр–9 окт 2026 | HomeSearch, зеркало DLD, 16.10.2026 |
Выборка — последние зарегистрированные сделки по готовым квартирам (Ready · Apartment), без off-plan и гостиничных номеров; это не полная статистика за период. По IMPZ учтены только здания IMPZ в DLD-зоне Me'Aisem First. Среди 1-спальных порог AED 550 000 в выборке стабильно проходит только International City.
На практике: за эти деньги вы получаете компактную квартиру, часто без отделки «люкс» и с самой простой инфраструктурой дома. Зато порог входа ниже, чем стоимость однушки в Москве, и никакого налога на владение.
Компромиссы бюджета
- Дорога. Время в пути до Downtown или DIFC зависит от здания и часа — проверяйте маршрут по карте RTA или навигатору на конкретный адрес.
- Service charges. Ежегодный сбор считается по ставке конкретного здания — проверьте индекс по зданию в DLD Service Charge Index; подробнее — в статье про service charge в Дубае.
- Аренда. Спрос и ставки аренды проверяйте по данным DLD/Ejari для конкретного здания; доходность = годовая аренда / цена покупки.
Сколько добавить к цене
- Сбор DLD — 4% от цены сделки; по умолчанию DLD делит его 2/2 между продавцом и покупателем, но стороны могут договориться иначе — уточняйте в договоре (MoU).
- Trustee-офис (сервис-партнёр): AED 2 000 + VAT при цене ниже AED 500 000, AED 4 000 + VAT от AED 500 000.
- Дополнительные сборы DLD: AED 250 за Title Deed, AED 250 за карту объекта, AED 10 knowledge fee и AED 10 innovation fee.
- Комиссия агентства — по договору с брокером; уточняйте размер до подписания.
Источник: DLD, Property Sale Registration, проверено 16.10.2026.
А что с новостройками?
Самый низкий порог, который мы видели у застройщика, — Reportage Verdana в Dubai Investments Park: «From AED 465K» (~$126 700, сайт застройщика, проверено 16.10.2026). Других новостроек в этом бюджете с ценой, подтверждённой сайтом застройщика, мы не нашли.
$150 000–300 000 (AED 550 000–1,1 млн): основной вход в рынок
Здесь выбор резко расширяется — ~1 370 лотов: студии и 1-спальные почти во всех «средних» районах города.
| Район | Лотов | Цена от | Средняя |
|---|---|---|---|
| JVC | 346 | AED 550 000 | AED 848 000 |
| Business Bay | 93 | AED 640 000 | AED 932 000 |
| Arjan | 88 | AED 560 000 | AED 821 000 |
| Dubai South | 87 | AED 550 000 | AED 738 000 |
| Motor City | 55 | AED 600 000 | AED 899 000 |
Это бюджет классической инвестиционной покупки: 1-спальная в JVC или студия в Business Bay под долгосрочную аренду. Districts вроде Dubai South интересны ставкой на рост (аэропорт Al Maktoum), Arjan — новостройками с рассрочкой от застройщика.
> Не хотите перебирать сотни лотов вручную? Опишите бюджет и цель — подберём варианты под вас и проверим юридическую чистоту: сопровождение сделки.
$300 000–500 000 (AED 1,1–1,84 млн): 1–2 спальни и первые таунхаусы
~1 950 лотов. В этом бюджете появляются полноценные 2-спальные квартиры и — точечно — таунхаусы на 3–4 спальни в дальних комьюнити.
| Район | Лотов | Цена от | Средняя |
|---|---|---|---|
| JVC | 309 | AED 1 110 000 | AED 1 400 000 |
| Business Bay | 262 | AED 1 113 000 | AED 1 486 000 |
| Al Furjan | 90 | AED 1 125 000 | AED 1 441 000 |
| Dubai South | 84 | AED 1 107 000 | AED 1 392 000 |
| Dubai Hills Estate | 65 | AED 1 194 000 | AED 1 612 000 |
Заметная развилка: та же сумма — это либо 2-спальная в JVC, либо 1-спальная, но в Dubai Hills Estate с парком и гольф-полем. Для сдачи в аренду считайте не «престиж», а доходность — мы разбирали её по районам в отдельной статье.
$500 000–1 000 000 (AED 1,84–3,67 млн): центральные районы и семейное жильё
Самый насыщенный сегмент — ~2 250 лотов. Сюда входят 2–3-спальные квартиры в узнаваемых локациях у воды и метро, плюс ~260 таунхаусов и ~110 вилл.
| Район | Лотов | Цена от | Средняя |
|---|---|---|---|
| Business Bay | 191 | AED 1 840 000 | AED 2 431 000 |
| Dubai Marina | 130 | AED 1 850 000 | AED 2 509 000 |
| Dubai Hills Estate | 127 | AED 1 850 000 | AED 2 619 000 |
| Downtown Dubai | 118 | AED 1 838 000 | AED 2 734 000 |
| Dubai Creek Harbour | 99 | AED 1 850 000 | AED 2 782 000 |
| Meydan | 90 | AED 1 840 000 | AED 2 457 000 |
Этот бюджет закрывает обе цели сразу: жильё для себя (в том числе таунхаус для семьи в Meydan или Damac Hills) и ликвидный актив под аренду в Marina или Downtown. Покупка от AED 2 млн дополнительно открывает путь к «золотой визе» на 10 лет.
От $1 000 000 (AED 3,67 млн+): виллы, пентхаусы, первая линия
~1 900 лотов, из них более 600 — виллы и ~50 пентхаусов.
| Район | Лотов | Цена от | Средняя |
|---|---|---|---|
| Downtown Dubai | 145 | AED 3 688 000 | AED 10,7 млн |
| Dubai Harbour | 134 | AED 3 700 000 | AED 16,5 млн |
| Dubai Hills Estate | 123 | AED 3 673 000 | AED 14,7 млн |
| Palm Jumeirah | 99 | AED 3 695 000 | AED 15,3 млн |
| Nad Al Sheba | 97 | AED 3 745 000 | AED 14 млн |
Здесь логика меняется: покупают не «метры», а адрес и вид. Подробный разбор премиальных локаций — в статье про элитные районы Дубая, а актуальные виллы и пентхаусы — в каталоге.
Что добавить к цене лота
К бюджету покупки прибавьте: 4% сбор DLD (по умолчанию 2/2 между продавцом и покупателем, если в договоре не оговорено иначе), сбор trustee-офиса AED 2 000–4 000 + VAT в зависимости от цены (AED 2 000 + VAT до AED 500 000, AED 4 000 + VAT от AED 500 000, на дату проверки 16.10.2026), комиссию агентства — по договору, плюс ежегодные service charges. Полный расчёт — в статье о расходах на владение квартирой.
Если собственных средств не хватает на желаемый сегмент, можно рассмотреть банковскую ипотеку для нерезидентов: доля кредита зависит от банка и статуса покупателя, уточняйте в банке — как её получить россиянину, разбирали здесь. А пошаговый процесс покупки от брони до регистрации в DLD — в гайде по покупке.
Коротко: карта бюджета
- До $150k — готовая студия или 1BR на вторичке: International City, Production City, Sports City, DSO; цены — по сделкам DLD.
- $150–300k — основной вход: студии и 1br, максимальный выбор в JVC, Arjan, Dubai South.
- $300–500k — 1–2br; развилка «метры vs локация», первые таунхаусы.
- $500k–1M — 2–3br в Marina / Downtown / Dubai Hills; порог золотой визы (AED 2 млн).
- $1M+ — виллы, пентхаусы, первая линия: Palm Jumeirah, Dubai Harbour, Dubai Hills Estate.
Частые вопросы
С каким минимальным бюджетом реально купить квартиру в Дубае?
Самый низкий порог — готовые квартиры на вторичном рынке International City: по сделкам DLD студии — от ~AED 300 тыс. (~$81 700, 6–13 октября 2026 года), 1-спальные — от ~AED 354 тыс. (~$96 500, 5–13 октября 2026 года); зеркало DLD homesearch.ae, проверено 16.10.2026. Весь бюджет до $150 000 (до ~AED 550 000) — это в основном готовые студии и 1BR на вторичке.
Сколько добавить к цене объекта на расходы по сделке?
Сбор DLD — 4% от цены сделки; по умолчанию DLD делит его 2/2 между продавцом и покупателем, но стороны могут договориться иначе — уточняйте в договоре (MoU). Плюс сбор trustee-офиса AED 2 000 + VAT при цене до AED 500 000 или AED 4 000 + VAT от AED 500 000, AED 250 за Title Deed, AED 250 за карту объекта и сборы AED 10 + AED 10 (по данным DLD на 16.10.2026). Комиссия агентства — по договору с брокером; уточняйте размер до подписания.
Что выгоднее при ограниченном бюджете: готовое жильё или off-plan?
Off-plan снижает порог входа за счёт рассрочки застройщика и часто стоит дешевле за метр, но доход начинается только после сдачи. Готовый объект работает с первого месяца. Развилка разобрана в сравнении off-plan и готового жилья.
Дают ли бюджетные квартиры право на визу?
От 750 000 AED (~$204 тыс.) доступна 2-летняя резидентская виза — в этот порог попадает заметная часть лотов из категории $200–300 тыс. Golden Visa на 10 лет требует от 2 000 000 AED. Подробнее — ВНЖ ОАЭ vs Golden Visa.
Сколько стоит самая дешёвая квартира в Дубае?
Студия — от ~AED 300 тыс. (~$81 700), 1-спальная — от ~AED 354 тыс. (~$96 500): это готовые квартиры на вторичном рынке в International City. Типичные цены студий — AED 300 000–357 000, 1-спальных — AED 400 000–460 000 по сделкам DLD за 5–13 октября 2026 года (зеркало DLD homesearch.ae, проверено 16.10.2026).
Сколько стоит самая дешёвая квартира в Дубае в рублях?
Студия — от ~AED 300 тыс. (~$81 700), 1-спальная — от ~AED 354 тыс. (~$96 500) в International City по сделкам DLD за 5–13 октября 2026 года (зеркало DLD homesearch.ae, проверено 16.10.2026). Сумму в рублях считайте по курсу ЦБ РФ на дату покупки.
Можно ли купить квартиру в Дубае до $150 000 в новостройке?
По ценам на сайтах застройщиков — единичные варианты: самый низкий найденный порог — Reportage Verdana в Dubai Investments Park, «From AED 465K» (~$126 700, сайт застройщика, проверено 16.10.2026). Основная часть бюджета до $150 000 — это готовые квартиры на вторичке.
Пришлите ваш бюджет и цель (жить / сдавать / сохранить капитал) — подберём 5–7 лотов под задачу из живой базы, без «витринных» объявлений.
