Содержание
Медианные цены на студии по нашей базе: 760 000 AED покупка, 55 000 AED аренда в год — валовая доходность 7,2% против 6,1% у однокомнатной. Разбираем районы, риски и когда студия не подходит.
Студия — самый массовый инвестиционный лот в Дубае и почти всегда самый доходный по валовой ставке. Ниже — цифры по нашей базе активных объявлений на сентябрь 2026: 581 студия в продаже и 488 в аренде. Медианы, а не средние.
Что считается студией и сколько в ней метров
Студия в Дубае — квартира без отдельной спальни: жилая зона, кухонный блок в ней же, отдельный санузел. Типичная площадь — 28–50 м² (300–540 ft²). Всё, что меньше 28 м², обычно относится к апарт-отелям, всё, что больше 50 — к «большим студиям» с нишей под кровать, которые по цене подбираются к однокомнатным.
Важное отличие от России: в Дубае студия — это полноценный отдельный объект собственности с Title Deed, а не доля. Купить её иностранцу можно во freehold-зонах — то есть практически везде, где идёт активное строительство.
Сколько стоит купить и снять
| 25-й перцентиль | Медиана | 75-й перцентиль | |
|---|---|---|---|
| Покупка | 649 999 | 760 000 | 1 095 000 |
| Аренда в год | 48 000 | 55 000 | 65 000 |
Валовая доходность по медианам: 55 000 / 760 000 = 7,2% годовых.
Для сравнения, по той же базе однокомнатная квартира: медиана покупки — 1 468 000 AED, медиана аренды — 90 000 AED в год, то есть 6,1%. Разрыв в 1,1 процентного пункта — это и есть главный инвестиционный аргумент за студию.
Доходность по районам
Медианы покупки и аренды по одним и тем же районам, отсюда — валовая доходность:
| Район | Покупка | Аренда/год | Доходность |
|---|---|---|---|
| Arjan | 660 000 | 50 000 | 7,6% |
| JVC | 720 000 | 50 000 | 6,9% |
| Al Jaddaf | 900 000 | 60 000 | 6,7% |
| JLT | 981 000 | 65 000 | 6,6% |
| Business Bay | 1 100 000 | 70 000 | 6,4% |
| Dubai Science Park | 890 000 | 55 000 | 6,2% |
| Dubai South | 650 000 | 37 999 | 5,8% |
| Meydan | 950 000 | 50 000 | 5,3% |
Закономерность читается сразу: чем дешевле вход, тем выше валовая ставка — и тем выше конкуренция за арендатора. Arjan и JVC дают лучшие проценты, но это районы с самым плотным потоком новых сдач: каждый год на рынок выходят тысячи одинаковых студий, и удерживать ставку приходится качеством отделки и скоростью реакции.
Business Bay и JLT дают меньше процентов, но арендатор там платёжеспособнее, а простой между договорами короче. Meydan в таблице — характерный пример «премии за новизну»: цена уже учитывает будущую инфраструктуру, а аренда — ещё нет.
Посчитать конкретный лот с service charge, DEWA и простоем — в калькуляторе доходности.
Студия или однушка: что брать
Студия выигрывает, если:
- бюджет до 1 млн AED и цель — максимальная валовая ставка;
- вы сдаёте посуточно — у студий выше загрузка и проще операционка (сравнение моделей — здесь);
- вы покупаете первый объект в Дубае и хотите проверить рынок недорого.
Однокомнатная выигрывает, если:
- горизонт длинный и важна ликвидность: покупателей на 1BR больше, а на падающем рынке студии дешевеют первыми;
- вы рассчитываете на резидентскую визу — порог 750 000 AED медиана студии почти закрывает, но с запасом надёжнее, подробности здесь;
- вы планируете жить сами дольше года.
Риски, которые видно только в цифрах
- Доля service charge в доходе выше. При ставке 15 AED/ft² студия площадью 400 ft² отдаёт 6 000 AED в год — это больше 10% годовой аренды. У однушки та же ставка «размазана» на больший доход. Всегда проверяйте здание в RERA Service Charge Index — как, написано в разборе service charge.
- Перенасыщение в конкретной башне. Если в одном здании одновременно сдаётся 40 одинаковых студий, ставку диктует не рынок, а сосед. Смотрите не только район, но и число активных объявлений в самом здании.
- Ипотека дороже по смыслу. Банки кредитуют студии, но при малой сумме комиссии и страховка съедают заметную долю выгоды. Считайте эффективную ставку, а не номинальную — см. условия по ипотеке.
- Меблировка обязательна. Пустую студию сдать заметно труднее и дешевле: этот сегмент арендуют приезжающие налегке.
Частые вопросы
Сколько стоит студия в Дубае?
Медиана по активным объявлениям на сентябрь 2026 — 760 000 AED; типичный диапазон 650 000–1 095 000. Самый дешёвый вход — Dubai South и Arjan, самый дорогой из массовых — Business Bay.
Сколько стоит снять студию в Дубае?
Медиана — 55 000 AED в год (около 4 600 в месяц), типичный диапазон 48 000–65 000. В JVC и Arjan — около 50 000, в Business Bay — около 70 000. Текущие варианты — в разделе аренды студий.
Какая доходность у студии в Дубае?
Валовая по медианам — 7,2% годовых, против 6,1% у однокомнатной. Чистая будет ниже на service charge, DEWA, комиссию за управление и простой — закладывайте 1,5–2 процентных пункта.
Даёт ли студия резидентскую визу?
Порог инвесторской визы — 750 000 AED, и медианная студия его проходит впритык. Считать нужно по цене в Title Deed, а не по объявлению.
Можно ли купить студию в Дубае дистанционно?
Да, сделка проходит по доверенности, Title Deed выдаётся электронно. Порядок действий — в гайде о покупке под ключ.
Следующий шаг
Подбираете студию под сдачу и хотите сравнить конкретные башни по реальной ставке аренды и service charge, а не по обещаниям в объявлении? Напишите нам — посчитаем по данным DLD. Текущий выбор — в разделе студий на продажу.
